부동산경매 명도 협상 소송 자세히 알려 드리겠습니다.

요즘 저는 부동산 경매로 빌라나 아파트를 싸게 사는 것에 관심이 많습니다. 그런데 저 포함해서 많은 분들이 경매 투자를 꺼려하는 이유가 바로 기존에 거주하고 있는 세입자를 내보내는 문제인 것 같습니다. 바로 명도라고 하는 것인데요. 이번 글에서는 부동산 건물 명도에 대해 자세히 알려 드리겠습니다. 먼저 명도가 무엇인지부터 알아 볼까요?

1. 부동산 경매 명도

명도는 낙찰받은 물건지에 사는 점유자를 내보내는 것입니다. 낙찰되었으면 공식적으로 해당 경매 사건의 이해관계자가 됩니다. 바로 물건지에 방문해서 점유자와 이사 일정에 대해 이야기를 나누는 것이 좋습니다.

 

명도

 

혹시 이사 일정이 정해지지 않았더라도 대화하는 것만으로 의미가 있습니다. 점유자의 태도를 보면서 향후 명도의 난이도가 어려울지 쉬울지를 가늠해볼 수 있기 때문입니다. 그리고 점유자와의 첫 대면 시 좋은 인상과 원활한 대화를 위해 간단한 음료를 준비해가는 것도 좋습니다.

조금 더 부드러운 분위기를 조성하며 대화의 포문을 열 수 있기 때문입니다. 대화를 통해 점유자의 상황에 공감해주고, 한발 물러설 수 있는 부분은 양보하다 보면 협상할 수 있는 여지가 분명히 있습니다. 하지만 점유자가 무리한 요구를 했을 경우 여기에는 당당하게 선을 그어야 합니다.

그렇다면 명도 협상은 어떻게 해야 할까요?

2. 명도 협상

보증금의 전부나 일부를 배당받는 소액 임차인일 경우 법원의 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서와 이사확인서가 있어야 가능합니다. 낙찰자에게 필요한 서류를 받아야 다음 단계를 진행할 수 있으니 이 경우에는 명도가 수월하게 이루어집니다.

 

부동산 명도

 

하지만 전 소유주(채무자) 혹은 배당받는 것이 전혀 없는 임차인이 집을 점유하는 경우라면 내용증명(불법점유이득금)을 보내 명도를 진행하면 됩니다. 내용증명을 요약하면, 당사자는 낙찰자와 계약관계가 없으므로 이사협의가 안 될 시 불법점유이득금을 청구할 수 있으며, 나아가 강제집행 대상이 될 수 있으니 속히 이사 날짜를 잡아달라는 내용입니다.

단, 위 내용증명은 이사 날짜를 잡도록 유도하기 위한 것입니다. 그러니까 불법점유이득금을 청구하거나, 강제집행을 하기 위함은 아닙니다. 명도 협상을 하면서 주의할 점은 강제성에 대한 내용은 서류로만 하고, 문자나 전화로 대화할 때는 강압적인 분위기가 느껴지지 않도록 하는 것입니다. 감정이 상하면 점유자가 어떤 방식으로 대응할지 예측하기 어렵고, 정말 강제집행까지 갈 수도 있기 때문입니다.

보통은 강제집행 비용의 50%를 이사비의 최대치로 잡습니다. 통상 강제집행 비용은 아파트 전용면적 기준으로 평당 10만 원 정도가 부과됩니다. 만약 10평 반지하라면 최대 지급 가능 이사비는 50만 원정도로 생각하고 있습니다. 그런데 점유자와 이사비 협상을 할 때 처음부터 이 최대 금액을 얘기하면 안 됩니다! 첫 이사비는 최대 지급가능 이사비보다 30% 정도 낮은 가격으로 제안하는 것이 좋습니다.