대위변제란 뜻 자세히 알려드립니다.

안녕하세요. 몇 년 전만 해도 쳐다 보지도 못할 정도로 아파트 가격이 비쌌는데요. 요즘 부동산 시장의 가격이 많이 하락 하면서 다시금 부동산 투자를 노리는 분들이 많아지고 있습니다. 그러다 보니 경매 투자에 대한 인기도 올라가고 있는데요?! 이번 글에서는 부동산 경매 투자를 하시는 분들에게 유용한 정보가 될 것 같습니다. 대위변제란 무엇인지 뜻부터 투자자가 조심해야 할 부분에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

1. 대위변제란

채무자의 빚을 대신 갚아주는 것을 경매 용어로 대위변제라고 합니다. 우리 법은 정당한 이익이 있는 임차인이 대위변제를 통해 채권자를 대위할 수 있도록 규정하고 있습니다.(민법 제481조)

경매로 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해서 그 대항력은 소멸합니다. 그런데 경매로 낙찰받은 매수인이 소유권을 취득하는 시점은 대금을 납부한 당일부터입니다.

 

대위변제

 

만약 대금 납부 전에 임차인이 채무자의 빚을 대신 갚아주면(대위변제) 선순위 근저당권이 소멸합니다. 그러면 후순위 임차인의 대항력은 소멸하지 않게 되는 것입니다! 이렇게 된다면 부동산을 낙찰받은 매수인이 큰 낭패를 보게 됩니다.

2. 대위변제 – 뜻

임차인이 매수인에게 대위변제를 고지할 의무는 없습니다! 이 점을 매수인은 꼭 기억해야 합니다. 다만 매수인이 대항력이 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못하고 대금납부를 했다면 채무자는 매수인이 입게 된 손해를 배상해야 합니다.

지금까지 내용을 정리해 보겠습니다.

일단 후순위 임차인 또는 전세권자 등이 대위변제를 할 수 있는 기한은 매수인이 대금을 납부하기 전까지입니다. 후순위 임차인이 1순위 근저당권에 해당되는 대출금을 대위변제하고 그 근저당권을 소멸시켰다면 매수인은 후순위 임차인의 보증금을 책임져야 합니다.

 

대위변제

 

따라서 매수인은 대위변제한 사실을 알았을 경우에는 빠르게 대응해야 합니다. 매각허가결정 전에 알았다면, 매각불허가 신청을 하고 대금납부하기 전에 알았다면, 매각허가결정취소 신청을 하고, 배당기일 전에 알았다면, 매각대금반환 청구를 하고, 배당이 끝난 후에 알았다면, 손해배상 청구 또는 부당이득반환청구를 해서 손해를 방지해야 합니다.

그런데 이렇게 대응을 하기는 너무 번거롭죠? 그래서 1순위 근저당권의 대출금이 소액인 경우에는 후순위 임차인이 대위변제를 하고 대항력을 행사할 수 있기 때문에 입찰에 신중해야 합니다. 단, 여기에도 예외는 있습니다. 만약 1순위 근저당권자가 임의경매를 신청한 경우에는 걱정할 필요가 없습니다.

이때는 대위변제를 하면 경매 자체가 취소되므로 매수인이 금전적으로 손해를 보지 않습니다.

지금까지 이번 글에서는 부동산 경매 용어 중 대위변제에 대해 자세히 알아 보았습니다. 많은 도움이 되셨길 바라면서 이만 물러가겠습니다. 감사합니다.